シンガポールのコンド賃貸契約の流れと注意点|LOI・デポジット・印紙税・外交条項

住むエリアの候補が固まったら、次は物件の申し込みから契約、入居、そして帰任時の退去までの手続きです。

シンガポールのコンド賃貸は、英語の書類を短い期間で次々に確認していく流れになります。日本の感覚のまま進めると、デポジットの返還や途中解約でもめる原因になりかねません。

この記事では、不動産仲介業の監督機関(CEA)・内国歳入庁(IRAS)・都市再開発庁(URA)・住宅開発庁(HDB)の公式情報で確認できたことだけをもとにしています。流れ・お金・条項・退去までを駐在家族の目線でまとめます。

エリア選びがまだの方は、先に駐在家族の住むエリアガイド(8エリア)をご覧ください。

契約前に押さえる4つの基準

物件の良し悪しとは別に、契約の段階では次の4点を基準に判断すると迷いにくくなります。

1. 誰と契約するのか(エージェントと貸主の確認)

エージェントが本当に登録を受けているか、貸主が本当に物件の所有者か。

CEAの借主向けチェックリストには、次の確認項目が並んでいます。

• 貸主の氏名
• 物件の所有関係
• 住宅用途として認められていること
• エージェントのCEA登録の有無

2. いくら・いつ払うのか

申し込み時の預け金、契約時のセキュリティデポジット、初月の家賃、印紙税、エージェント手数料。それぞれの金額と支払う時期、返金の条件を一覧にしておきます。

3. どうやって途中で抜けられるか

駐在員にとって特に大事な点です。辞令で帰任が決まったときに解約できる条件(外交条項)と、その際にかかる費用を事前に確認しておきます。

4. 家族の生活が回るか

スクールバスの乗り場や停留所の範囲、ペットの可否、エアコン保守などの管理の負担、会社の社宅規程との整合。ここは公式情報ではなく、ご家庭と会社の事情で決まる部分です。

コンドとHDBの違い(外国人が借りる場合)

この記事はコンド(民間の集合住宅)を中心に解説しますが、HDB(公営住宅)を借りる選択肢もあります。公式に確認できたルールの違いは次のとおりです。

民間住宅の上限は「同じ家族ではない人」の人数についてのルールです。URAは住み込みの家事ヘルパーも同じ家族として扱っています。

一方でHDBは、近隣やブロックがクォータの上限に達すると、シンガポール人とマレーシア人しか住戸を借りられなくなります。

HDBを検討する場合は、申し込む前にHDBのe-Serviceやエージェントを通じてクォータの状況を確認しておくと安心です。

なお、HDBでは非マレーシア人の非市民が入る場合、1回の承認で認められる賃貸期間は最長2年です。

出典: HDB

物件決定から入居までの流れ

エージェントの確認と手数料

シンガポールの不動産エージェントには、それぞれ固有のCEA登録番号(R123456Aのような形式)があります。

CEAは、CEA Public Registerでエージェントの電話番号を入力して確認する方法を案内しています。検索しても本人のプロフィールが出てこなければ、その番号はCEAに登録されていません。

名刺やチャットに書かれた名前・登録番号が本物でも、なりすましの可能性があるという注意喚起です(CEA)。登録簿では、登録状況のほか、過去2年間の住宅取引の実績や懲戒の記録も確認できます。

手数料について、CEAは「固定の料率も、金額の目安となる公的ガイドラインもない」としています。

CEAは、エージェントが動き出す前に金額と条件を話し合って合意するよう案内しています。GST(消費税にあたる税)がかかるかも確認するよう案内しています。

また、エージェントが同じ取引で複数の当事者から手数料を受け取ることは違法とされています(CEA)。

借主側でエージェントを立てる場合は、CEAが公開している借主用のエージェント契約書(独占・非独占)を使って書面で取り決めます。

申し込み:Letter of IntentとGood Faith Deposit

気に入った物件が見つかったら、条件を書いたLetter of Intent(LOI、申込書)を出し、Good Faith Deposit(申込金)を預けます。この流れが、政府系サイトのSingapore Global Networkで紹介されています。

LOIに書くのは、次のような条件です。

• 契約期間や更新
• 予告期間
• 光熱費の負担
• 家具
• ペットの可否

ただし、CEAの契約書ひな形やチェックリストにはLOIや申込金についての定めがありません。

次の点は、LOIの文面で必ず確認してください。

• 金額
• 契約に進んだときに家賃やデポジットに充てられるか
• 貸主が断った場合や自分が取り下げた場合に返金されるか

駐在員の場合は、LOIの段階で外交条項を入れることを条件として書いておくと、後の交渉がスムーズです。入居日をビザや引っ越し便の日程に合わせることも、同じく条件として書いておきます。

契約書(Tenancy Agreement)の確認

CEAは民間住宅用の契約書ひな形(PDF)を公開しています。使うことは義務ではなく、条件は当事者どうしで自由に交渉できると明記されています。

それでも、提示された契約書と見比べる「ものさし」として役立ちます。ひな形では、次の項目が空欄になっていて、当事者が決める形です。

• セキュリティデポジットの金額(何ヶ月分か)
• 小修理(Minor Repair)で借主が負担する1件あたりの上限額
• 外交条項を入れるかどうか、使えるようになるまでの期間、予告期間、予告の代わりに払う家賃の月数
• 途中解約のときに借主が貸主へ返す仲介手数料の按分額
• 印紙税を払うのは貸主か借主か
• 更新オプションの期間
• 入居後の不具合を借主の責任にしない期間(Problem-Free Period)

つまり、「デポジットは○ヶ月分」「外交条項は○年目から」といった数字は、法律で決まっているわけではありません。契約書ごとに違います。

提示された数字で問題ないか、会社の社宅規程と照らし合わせて判断してください。

外交条項(Diplomatic Clause)

CEAひな形の外交条項(ITEM 14)は、借主が予告または予告に代わる家賃の支払いで契約を終了できるという内容です。

入居から一定期間が過ぎた後に、指定された人(社名や勤務先ではなく、FIN〔外国人の識別番号〕で特定される個人)が、次のいずれかにあたる場合に使えます。

• 勤務先によってシンガポール国外へ恒久的に異動させられた
• 雇用が終了した
• 理由を問わず国外退去を命じられた

「一定期間」「予告の月数」は空欄です。そのため、確認したいのは次の4点です。

• (1)何ヶ月目から使えるか
• (2)予告は何ヶ月前か
• (3)途中解約のときに借主が貸主へ仲介手数料を按分で返す条項(ひな形ではITEM 11)があるか
• (4)対象者の名前が契約上の名義人と実際に赴任する本人で合っているか

法人契約で会社が借主になる場合は、誰の異動を条件にするかを社内で確認してください。

修理・エアコン・ペットの条項

CEAひな形では、1件ごとの費用が上限額以内の小修理は借主の負担です。上限を超える分は(借主の過失によるものでなければ)貸主が負担する構成です。

エアコンは、借主が有資格業者と保守契約を結びます。少なくとも3ヶ月に1回、借主の費用で点検する内容になっています。

ペットの飼育、また貸し(サブリース)には貸主の書面での同意が必要です。

実際の契約書がこれと違う書き方になっていないか、確認しておきます。特にエアコン保守の頻度と費用の負担は、入居後の出費に直結します。

印紙税(Stamp Duty)の計算と納め方

シンガポールでは、住宅の賃貸契約書にも印紙税がかかります。IRASの税率は次のとおりです(IRAS)。

税額は1ドル未満を切り捨て、最低額はS$1です。賃料は契約上の賃料と市場賃料の高いほうが基準になります。

次の費用などもAARに含まれます(GSTは除く)。

• 家具・備品の使用料
• メンテナンス料
• サービス料

たとえば月額S$6,000で2年契約なら、賃料総額S$144,000の0.4%でS$576です(この記事での試算です。正確な額はIRASの計算ツールで確認してください)。

納付期限は、シンガポール国内で署名した場合は署名から14日以内です。国外で署名した場合はシンガポールで書類を受け取ってから30日以内です。

期限を過ぎるとペナルティがかかります(IRAS)。

IRASの案内では、契約書に別の定めがない限り借主が払う義務を負います。myTax Portalで申告・納付して、Stamp Certificate(印紙税納付証明)をダウンロードします。

この証明書は、家賃の未払いや損傷、無断のまた貸しなどで法的手続きを取る際に必要になると説明されています。

出典: IRAS資料

赴任前に日本で契約書に署名する場合は国外での署名にあたり、期限の数え方が変わります。誰がいつ納めるのかを、エージェントや会社の担当者と決めておきましょう。

入居時:Inventory Listと記録の残し方

CEAひな形では、入居時に貸主がInventory List(備品リスト)を2部作り、借主が確認して署名する形です。このリストは、家具・備品の状態を示す決定的な証拠として扱われます。

署名する前に、次のことをしておくと退去時に役立ちます。

• 部屋ごとに動画を撮る(壁、床、窓枠、水回り、エアコンの吹き出し口など)。
• 既存の傷や汚れは、日付がわかる形で写真に残し、リストに書き込んでもらう。
• 家電は動作を確認し、型番と状態をメモする。
• 不具合は、Problem-Free Periodのうちに書面(メールなど)で貸主に伝える。ひな形では、この期間内に書面で指摘した不具合は借主の責任にしないとしています。

写真や動画はクラウドに日付ごとにフォルダ分けして保存し、帰任の時期に家族の誰でも取り出せるようにしておくと安心です。

退去時:Handoverとデポジット返還

CEAひな形では、借主は物件を入居時と同じような状態(認められた改装、通常の使用による劣化、天災は除く)で返します。

そのうえで、双方(またはそれぞれのエージェント)による合同の立ち会い(Joint Inspection)を経て引き渡します。

デポジットは、契約違反があればその分を差し引いたうえで、利息なしで返されます。差し引く前に、貸主は書面で通知し、14日間の是正期間を与えるという構成です。

返還の期日そのものは、ひな形では決まっていません。

帰任の辞令が出たら、次の順番で進めると慌てずに済みます。

1. 契約書を読み直す:外交条項が使える時期と予告期間、手数料の按分返金、原状回復の範囲を確認。
2. 書面で予告:契約書の定めに沿って、期限までにメールなどで通知します。
3. エアコンの保守記録をそろえる:契約書で保守が義務になっている場合、記録を求められることがあります。
4. 入居時の写真・動画を用意して、合同の立ち会いに臨む。
5. 差し引きがあれば明細を書面でもらい、返還の期日と振込先の口座(日本に帰る前に閉じる口座にしない)を合意しておく。

もめてしまった場合、CEAはエージェントが関わらない紛争については対応できないとしています。

そのうえで、コミュニティ調停センター(Community Mediation Centre)や少額請求裁判所(Small Claims Tribunals)の利用を案内しています(CEA)。

具体的な判断は専門家に相談してください。

日本人家族が確認したいこと

会社の社宅規程との関係

駐在員の住居は、会社が借主になる法人契約か、本人が借主で家賃補助を受けるかで、次の点が変わります。

• 署名する人
• 印紙税や手数料を払う人
• 外交条項の対象者の書き方

家賃の上限だけでなく、次の点も規程で決まっていることがあります。

• デポジットの立て替え
• エージェント手数料の負担
• 途中解約のときの違約金の扱い
• 光熱費やエアコン保守の負担区分

LOIを出す前に人事・総務の担当者に確認するのが確実です。

スクールバスの範囲と通学

日本人学校やインター校に通う場合、スクールバスの停留所がその物件まで来るかどうかで毎朝の負担が大きく変わります。乗り降りする場所(敷地内か前の道路か)も含めて、学校にルートを確認してからLOIを出すと安心です。

学校選びの比較は日本人学校とインター校の選び方・費用比較にまとめています。

日本側の手続き・引っ越しとの関係

入居日は、ビザ(パス)の発行、船便の到着、仮住まいの退去日と合わせて決めます。全体のスケジュールはシンガポール赴任準備チェックリストで整理できます。

チェックリスト(保存版)

よくある質問

デポジットは何ヶ月分が普通ですか?

公式に決まった月数はありません。CEAの契約書ひな形でも、金額と月数は空欄で当事者が決める項目です。

提示された月数が社宅規程の範囲内かを確認し、返還の条件と一緒に契約書で確認してください。

印紙税は貸主と借主のどちらが払いますか?

IRASの案内では、契約書に別の定めがなければ借主が払う義務を負います。契約書の印紙税の項目で、どちらが払うかが書かれているか確認しましょう。

1〜2ヶ月だけの仮住まいとしてコンドを借りられますか?

URAのルールでは、民間住宅の賃貸は最低3ヶ月連続の滞在が必要で、それより短い期間の貸し出しは認められていません。

URAは短期滞在の選択肢として、ホテル(最低滞在期間なし)とサービスアパートメント(最低7日)を挙げています(URA)。条件はそれぞれの施設に確認してください。

外交条項があれば、いつでも違約金なしで解約できますか?

そうとは限りません。CEAひな形では、使えるのは入居から一定期間が過ぎた後で、予告期間(または代わりに払う家賃)が必要です。

途中で契約を終了した場合に、借主が貸主へ仲介手数料を按分で返す条項もあります。期間と金額は契約書ごとに違うので、署名前に確認が必要です。

エージェントを使わずに自分で契約してもいいですか?

可能です。CEAは自分で取引する人向けに、チェックリストと契約書ひな形を公開しています。

そのうえで、手続きに慣れていない場合はエージェントに依頼することを検討するよう案内しています。英文契約の法的な解釈に不安がある場合は、弁護士に相談してください。

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最終確認日: 2026-10-02